De Vereniging van Eigenaars: goed geregeld?
Wie in Nederland een appartementsrecht koopt, wordt voor een breukdeel mede-eigenaar van het hele gebouw en automatisch lid van de vereniging van eigenaars. Omdat er sprake is van gedeeld eigendom bestaan er gezamenlijke rechten en plichten. Onderhoud van de gemeenschappelijke delen is er één van. Waar vind je deze rechten en plichten? De wettelijke regels zijn te vinden in titel 9 boek 5 BW. De regels van de VvE in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het eventuele huishoudelijke reglement.
Dat lijkt goed geregeld. Ook via wetgeving stuurt de overheid op zaken als onderhoud en verduurzaming. Zo zijn VvE’s met de invoering van de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars per 1-1-2018 verplicht om geld te reserveren voor onderhoud. En het zal niet lang meer duren of het energieprestatiecertificaat wordt een stok achter de deur om te verduurzamen.
Uitdaging voor expats
Voor de expat is het een hele uitdaging wijs te worden uit de reglementen, verslagen en notulen. De meeste VvE’s verwijzen naar een modelreglement van splitsing, waarvan de KNB elk decennium wel een nieuwe versie uitbrengt. De meest recente is uit 2017. Gelukkig kent die van 2006 een Engelse vertaling, die te vinden is op Engelse vertaling Modelreglement 2006 – VvERecht.nl. Deelname aan de vergadering blijft lastig, maar de agenda voorbespreken met een goede buur en hem machtigen als er gestemd wordt kan een oplossing bieden.
Nederland op zijn smalst?
Aan een gebrek aan regelgeving ligt het dus niet. De zwakste schakel is natuurlijk de mens. Besturen, vergaderen en besluiten nemen is mensenwerk. Omdat de leden niet allemaal hetzelfde te besteden hebben kan er behoorlijk strijd geleverd worden. Het gaat tenslotte om de portemonnee. Ook eerlijkheid is een factor. Wat te denken van een eigenaar die aandringt op reparaties aan de voorgevel en het dak grenzend aan zijn slaapkamer omdat hij bezig is zijn appartement te verkopen, maar dat nog heeft niet gemeld? Dan stond het maar in de notulen!
Die moeten natuurlijk wel netjes worden bewaard. Stel, je vraagt je als nieuwe bewoner af of vervanging van de kozijnen uit het reservefonds wordt betaald. De vergadering heeft ooit besloten dat de leden daar in privé voor opdraaien. De vereniging is slordig met het opslaan van notulen en vergaderbesluiten. Ze komen niet meer boven water. Jammer genoeg kost elke wijziging van het splitsingsreglement geld, want het betreft een notariële akte.
Die laatste overweging lag misschien wel ten grondslag aan de ernstige schendingen in het volgende voorbeeld. In een gebouw hebben de eigenaars van de bovenste woonlaag één voor één de zolderbergingen, die voor het nut van het algemeen zijn maar gek genoeg alleen bereikbaar via een trap in hun appartement, stilletjes ingelijfd en tot extra slaapkamer, badkamer of studeerkamer verbouwd. Daarvoor is geen toestemming gevraagd en geen overnameprijs betaald; de splitsingsakte en -tekeningen zijn niet gewijzigd en de breukdelen en daarop gebaseerde bijdragen aan de VvE niet opnieuw berekend. Ook de opstalverzekering is bij het oude gebleven. Voor alle wijzigingen zal aardig in de portemonnee getast moeten worden. Dit is Nederland op zijn smalst. Misschien is er naast een notaris ook een mediator nodig om alles tot een goed einde te brengen. Want je moet tenslotte nog jaren met elkaar over dezelfde portiektrap ….